NF-e ABI (Modelo 77): O Que É e Quem Emite a Nota de Imóveis em 2026

Vender um imóvel no Brasil sempre foi um processo sem nota fiscal. Contrato, escritura, registro em cartório, guia de ITBI paga na prefeitura e pronto. A partir de 1º de dezembro de 2026 isso acaba: a NF-e ABI (modelo 77), a nota fiscal eletrônica de alienação de bens imóveis, passa a ser obrigatória na venda.

O tamanho do impacto assusta quem faz a conta. O setor imobiliário responde por cerca de 9% do PIB brasileiro, segundo levantamentos da CBIC, e boa parte dessas empresas nunca precisou de inscrição estadual nem de emissor de documento fiscal eletrônico. Na prática, milhares de incorporadoras, loteadoras e holdings vão estrear na rotina de emitir, transmitir e guardar XML.

Neste guia você encontra o que é a NF-e ABI, quem precisa emitir, o cronograma completo até dezembro de 2026, quais campos o leiaute exige e o que muda para quem aluga imóvel em vez de vender.

O que é a NF-e ABI (modelo 77) e por que ela foi criada

A NF-e ABI é o Documento Fiscal Eletrônico (DF-e) que formaliza a alienação onerosa de bens imóveis, ou seja, a transferência de propriedade mediante pagamento. Ela recebeu o modelo 77 na tabela nacional de documentos fiscais e foi instituída para atender a Lei Complementar 214/2025, a norma que regulamenta o IBS e a CBS.

Até hoje, a operação imobiliária ficava fora do universo dos documentos fiscais eletrônicos. O fisco enxergava a venda pelo registro em cartório e pela declaração do contribuinte, nunca por um XML padronizado e autorizado em tempo real. Com a Reforma Tributária, a venda de imóvel passa a ser fato gerador de IBS e CBS, e todo fato gerador precisa de um documento que o acompanhe.

Alienação de bens imóveis: quais operações entram

O modelo 77 cobre a transferência onerosa da propriedade. Entram nessa lista:

• Compra e venda de unidades autônomas, lotes, salas e galpões;
• Permuta de imóveis, com ou sem torna;
• Dação em pagamento;
• Cessão onerosa de direitos aquisitivos sobre imóvel.

Fica de fora tudo o que não transfere propriedade mediante preço, como doação pura, herança e integralização de capital sem contraprestação.

O que muda em relação à escritura e ao ITBI

A NF-e ABI não substitui a escritura pública, o registro na matrícula nem a guia de ITBI. Ela é uma camada nova, fiscal e eletrônica, que passa a conviver com as camadas civil e municipal que já existiam.

Na prática, você vai ter três marcos na mesma operação: o contrato ou escritura que formaliza o negócio, o ITBI recolhido na prefeitura e a nota eletrônica autorizada pelo ambiente nacional. Cada um cumpre um papel diferente, e nenhum dispensa o outro.

Onde a NF-e ABI se encaixa nos documentos da Reforma

A NF-e ABI (também escrita NFe ABI em alguns sistemas) faz parte de uma leva de documentos criados para setores que nunca tiveram nota própria. Todos seguem o mesmo padrão técnico dos documentos que você já conhece: XML assinado, chave de acesso de 44 dígitos e autorização via Web Services.

Entendido o conceito, a pergunta prática é quem precisa se mexer.

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Quem é obrigado a emitir a NF-e ABI

A regra é direta: quem emite a NF-e ABI é o alienante, isto é, quem transfere o imóvel. Não é o comprador, não é o cartório e não é o banco que financia.

Isso muda a vida de perfis de empresa bem diferentes entre si. Veja os principais.

Incorporadoras, loteadoras e SPEs

É o grupo mais afetado. Construtoras e incorporadoras que vendem unidades em nome próprio passam a emitir uma nota a cada venda, o que inclui as SPEs criadas para cada empreendimento. Quem tem vinte SPEs ativas precisa de certificado digital e rotina de emissão em vinte CNPJs.

Loteadoras seguem a mesma lógica, com um agravante: o volume de contratos por empreendimento costuma ser alto e parcelado ao longo de anos.

Holdings patrimoniais e empresas com estoque de recebíveis

Holdings familiares que vendem imóveis do patrimônio também entram na obrigação. O mesmo vale para empresas que carregam estoque de recebíveis imobiliários e realizam alienações como parte da atividade.

Na prática, se a venda de imóvel aparece na receita da empresa, existe nota a emitir.

Pessoa física que aliena imóvel

A pessoa física também pode ser alcançada, conforme o enquadramento da operação nas regras de IBS e CBS. A venda eventual do imóvel residencial próprio não é o alvo, mas quem opera com habitualidade precisa avaliar o enquadramento com o contador antes de dezembro.

Definido o público, resta o ponto que mais gera dúvida: a data.

Prazos da NF-e ABI: o cronograma até 1º de dezembro de 2026

O calendário da NF-e ABI foi construído em etapas, e 2026 concentra todas elas. Acompanhar esses marcos evita a correria de última hora.

Manual, ambiente de testes e produção

O ENCAT publicou a minuta do Manual de Orientação do Contribuinte (MOC) da NF-e ABI em 24 de novembro de 2025, no Portal Nacional da NF-e. O manual evoluiu até a versão 2.00, de 16 de março de 2026, quando ganhou leiaute, regras de validação e especificações técnicas consolidadas.

Depois disso vieram os dois ambientes:

1. 6 de abril de 2026: abertura do ambiente de testes (homologação), para o emissor validar XML e regras sem efeito fiscal.
2. 4 de maio de 2026: abertura do ambiente de produção, já apto a autorizar notas de verdade.

A 3ª onda do cronograma: 1º de dezembro de 2026

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado em 31 de julho de 2026, consolidou o cronograma de obrigatoriedade dos documentos fiscais da Reforma. A NF-e ABI ficou na terceira onda, com início em 1º de dezembro de 2026, ao lado da NFAg (modelo 75), da NFGas (modelo 76) e da NFS-e de locação.

Multas suspensas e o ano-teste de 2026

Existe um alívio importante no caminho, e ele tem prazo.

Traduzindo: 2026 é o ano de errar em ambiente controlado. Quem começar a testar agora chega em dezembro com o processo maduro. Veja como a nota funciona por dentro.

Como emitir a NF-e ABI: leiaute, CIB e DANFE-ABI

Quem já convive com NF-e ou NFS-e vai reconhecer o desenho. A NF-e ABI segue o padrão nacional de DF-e: você monta o XML, assina com certificado digital ICP-Brasil, transmite por Web Services e recebe a autorização do ambiente nacional. A comunicação exige TLS 1.2 ou superior.

O que muda é o conteúdo. Veja os grupos que o leiaute exige.

Identificação do imóvel: matrícula, cartório e CIB

Este é o grupo mais novo para quem vem de nota de mercadoria. O leiaute pede:

• Cartório de Registro de Imóveis responsável;
• Número da matrícula ou da transcrição;
• CIB, o Código de Identificação do Imóvel, quando disponível;
• Endereço completo do bem;
• Classificação tributária da operação, no campo cClassTrib.

Na prática, é aqui que mora o trabalho. Muita incorporadora tem esses dados espalhados entre contratos em PDF, planilhas e o sistema do jurídico.

IBS, CBS e o redutor de ajuste

O XML traz grupos próprios para IBS e CBS, incluindo a indicação do redutor de ajuste, mecanismo previsto no regime específico de bens imóveis da Lei Complementar 214/2025. O preenchimento correto depende do enquadramento da operação e do regime tributário do alienante.

Confira essa parametrização com o seu contador antes de emitir em produção. Um código de classificação errado derruba a nota na validação.

Chave de acesso, DANFE-ABI e consulta pública

Autorizada a nota, o ambiente devolve a chave de acesso de 44 dígitos, no mesmo formato dos demais DF-e. A partir dela existe o DANFE-ABI, a representação impressa auxiliar.

Um ponto importante: o DANFE-ABI não é a nota e não a substitui. Ele serve para acompanhar a operação e permitir a consulta pública pela chave no portal nacional. As especificações técnicas completas do DANFE-ABI ficam no Anexo II do MOC.

Eventos: o cancelamento na primeira fase

Evento é o registro de uma ocorrência ligada ao documento já autorizado. Nesta primeira fase da NF-e ABI, o evento disponível é o de cancelamento, com regras de validação próprias descritas no Anexo I do manual.

O ambiente nacional já foi desenhado para ampliar essa estrutura depois, com eventos como registro de pagamentos e aditivos contratuais. Todos seguem o padrão XML unificado, com assinatura digital e integração ao Sistema de Registro de Eventos.

Falta resolver a outra metade do mercado imobiliário: quem aluga.

Locação e arrendamento de imóveis: o que muda na NFS-e

Aqui mora o erro mais comum de interpretação. Locação não é alienação, então não usa o modelo 77.

Aluguel, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passam a ser documentados pela NFS-e nacional, com códigos específicos, também a partir de 1º de dezembro de 2026.

O regime específico dentro da NFS-e nacional

A Reforma criou um regime próprio para locação dentro da NFS-e nacional. Isso significa que a emissão sai do sistema municipal e vai para o padrão nacional. Notas emitidas por sistemas municipais para essas operações tendem a ser rejeitadas.

Se a sua empresa emite recibo de aluguel até hoje, o recibo deixa de bastar.

Quem é o grande locador pessoa física

A obrigação alcança pessoas jurídicas locadoras, incluindo holdings, administradoras e intermediários de locação. Alcança também a pessoa física enquadrada como grande locador, critério que combina mais de três imóveis locados com receita bruta anual de locação superior a R$240 mil.

Quem está perto desse limite precisa revisar o portfólio agora, não em novembro.

Checklist para se preparar antes de dezembro

Use esta sequência para organizar a virada:

1. Sanear o cadastro do portfólio: matrícula, cartório, CIB e endereço de cada imóvel em um único lugar confiável.
2. Emitir ou renovar o certificado digital de cada CNPJ que vende ou aluga, incluindo as SPEs.
3. Mapear o enquadramento de cada tipo de operação com o contador, definindo a classificação tributária correta.
4. Testar em homologação antes de dezembro, usando o ambiente de testes que já está aberto.
5. Definir a guarda do XML e o fluxo de consulta, porque o arquivo eletrônico passa a ser a prova da operação.

Feito o dever de casa do imobiliário, sobra a base: a operação fiscal do dia a dia da sua empresa.

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Conhecer o emissor de notas fiscais do Simplifique

Gestão fiscal pronta para a Reforma Tributária no Simplifique

A NF-e ABI é emitida no ambiente nacional específico do modelo 77. Mas nenhuma incorporadora, loteadora ou holding vive só de vender imóvel: existem serviços contratados, fretes, materiais e a operação administrativa inteira rodando em paralelo, e é aí que a Reforma já bate na sua rotina desde agosto de 2026.

O Simplifique cuida dessa frente:

• Emissão de NF-e, NFS-e, CT-e e MDF-e em uma única plataforma, com os campos de IBS e CBS já atualizados conforme o cronograma;
• Guarda e consulta do XML organizadas por empresa, útil quando você opera várias SPEs;
• ERP financeiro integrado, com contas a pagar, contas a receber e fluxo de caixa no mesmo lugar da emissão.

Mais de 8 mil empresas já usam o Simplifique para manter a rotina fiscal em dia. Quanto mais organizada estiver essa base, menos dolorosa fica a entrada de qualquer documento novo, inclusive o modelo 77.

Perguntas Frequentes

O que é NF-e ABI?

A NF-e ABI é a Nota Fiscal eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, documento fiscal eletrônico de modelo 77 criado no âmbito da Lei Complementar 214/2025. Ela documenta a transferência onerosa de propriedade de imóveis, como venda, permuta e dação em pagamento, com validade garantida pela assinatura digital do emitente.

Quando a NF-e ABI passa a ser obrigatória?

Em 1º de dezembro de 2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. O ambiente de testes está aberto desde 6 de abril de 2026 e o de produção desde 4 de maio de 2026, então dá para validar o processo antes do prazo.

Quem emite a NF-e ABI: o comprador ou o vendedor?

O alienante, ou seja, o vendedor do imóvel. Isso inclui incorporadoras, loteadoras, SPEs, holdings patrimoniais e pessoas físicas alienantes conforme o enquadramento da operação. O comprador não emite o documento.

Aluguel de imóvel também precisa de NF-e ABI modelo 77?

Não. Locação, cessão onerosa e arrendamento saem pela NFS-e nacional, com códigos específicos, também a partir de 1º de dezembro de 2026. O modelo 77 vale apenas para a alienação, isto é, para a venda do imóvel.

O Simplifique emite NF-e ABI?

O Simplifique emite NF-e, NFS-e, CT-e e MDF-e, além de gerar, encerrar e consultar CIOT. A NF-e ABI tem ambiente nacional próprio do modelo 77. O que o Simplifique resolve hoje é o restante da sua operação fiscal, já com os campos de IBS e CBS atualizados conforme o cronograma da Reforma.