NF-e ABI (Modelo 77): O Que É e Quem Emite a Nota de Imóveis em 2026

Vender um imóvel no Brasil sempre foi um processo sem nota fiscal. Contrato, escritura, registro em cartório, guia de ITBI paga na prefeitura e pronto. A partir de 1º de dezembro de 2026 isso acaba: a NF-e ABI (modelo 77), a nota fiscal eletrônica de alienação de bens imóveis, passa a ser obrigatória na venda.

O tamanho do impacto assusta quem faz a conta. O setor imobiliário responde por cerca de 9% do PIB brasileiro, segundo levantamentos da CBIC, e boa parte dessas empresas nunca precisou de inscrição estadual nem de emissor de documento fiscal eletrônico. Na prática, milhares de incorporadoras, loteadoras e holdings vão estrear na rotina de emitir, transmitir e guardar XML.

Neste guia você encontra o que é a NF-e ABI, quem precisa emitir, o cronograma completo até dezembro de 2026, quais campos o leiaute exige e o que muda para quem aluga imóvel em vez de vender.

O que é a NF-e ABI (modelo 77) e por que ela foi criada

A NF-e ABI é o Documento Fiscal Eletrônico (DF-e) que formaliza a alienação onerosa de bens imóveis, ou seja, a transferência de propriedade mediante pagamento. Ela recebeu o modelo 77 na tabela nacional de documentos fiscais e foi instituída para atender a Lei Complementar 214/2025, a norma que regulamenta o IBS e a CBS.

Até hoje, a operação imobiliária ficava fora do universo dos documentos fiscais eletrônicos. O fisco enxergava a venda pelo registro em cartório e pela declaração do contribuinte, nunca por um XML padronizado e autorizado em tempo real. Com a Reforma Tributária, a venda de imóvel passa a ser fato gerador de IBS e CBS, e todo fato gerador precisa de um documento que o acompanhe.

Alienação de bens imóveis: quais operações entram

O modelo 77 cobre a transferência onerosa da propriedade. Entram nessa lista:

• Compra e venda de unidades autônomas, lotes, salas e galpões;
• Permuta de imóveis, com ou sem torna;
• Dação em pagamento;
• Cessão onerosa de direitos aquisitivos sobre imóvel.

Fica de fora tudo o que não transfere propriedade mediante preço, como doação pura, herança e integralização de capital sem contraprestação.

O que muda em relação à escritura e ao ITBI

A NF-e ABI não substitui a escritura pública, o registro na matrícula nem a guia de ITBI. Ela é uma camada nova, fiscal e eletrônica, que passa a conviver com as camadas civil e municipal que já existiam.

Na prática, você vai ter três marcos na mesma operação: o contrato ou escritura que formaliza o negócio, o ITBI recolhido na prefeitura e a nota eletrônica autorizada pelo ambiente nacional. Cada um cumpre um papel diferente, e nenhum dispensa o outro.

Onde a NF-e ABI se encaixa nos documentos da Reforma

A NF-e ABI (também escrita NFe ABI em alguns sistemas) faz parte de uma leva de documentos criados para setores que nunca tiveram nota própria. Todos seguem o mesmo padrão técnico dos documentos que você já conhece: XML assinado, chave de acesso de 44 dígitos e autorização via Web Services.

Entendido o conceito, a pergunta prática é quem precisa se mexer.

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Quem é obrigado a emitir a NF-e ABI

A regra é direta: quem emite a NF-e ABI é o alienante, isto é, quem transfere o imóvel. Não é o comprador, não é o cartório e não é o banco que financia.

Isso muda a vida de perfis de empresa bem diferentes entre si. Veja os principais.

Incorporadoras, loteadoras e SPEs

É o grupo mais afetado. Construtoras e incorporadoras que vendem unidades em nome próprio passam a emitir uma nota a cada venda, o que inclui as SPEs criadas para cada empreendimento. Quem tem vinte SPEs ativas precisa de certificado digital e rotina de emissão em vinte CNPJs.

Loteadoras seguem a mesma lógica, com um agravante: o volume de contratos por empreendimento costuma ser alto e parcelado ao longo de anos.

Holdings patrimoniais e empresas com estoque de recebíveis

Holdings familiares que vendem imóveis do patrimônio também entram na obrigação. O mesmo vale para empresas que carregam estoque de recebíveis imobiliários e realizam alienações como parte da atividade.

Na prática, se a venda de imóvel aparece na receita da empresa, existe nota a emitir.

Pessoa física que aliena imóvel

A pessoa física também pode ser alcançada, conforme o enquadramento da operação nas regras de IBS e CBS. A venda eventual do imóvel residencial próprio não é o alvo, mas quem opera com habitualidade precisa avaliar o enquadramento com o contador antes de dezembro.

Definido o público, resta o ponto que mais gera dúvida: a data.

Enquanto a NF-e ABI chega, a operação imobiliária já convive com a NF-e (modelo 55) e a NFS-e, que ganharam os campos de IBS e CBS em 2026. Organizar a emissão dessas notas agora libera tempo para preparar a virada de dezembro.

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Prazos da NF-e ABI: o cronograma até 1º de dezembro de 2026

O calendário da NF-e ABI foi construído em etapas, e 2026 concentra todas elas. Acompanhar esses marcos evita a correria de última hora.

Manual, ambiente de testes e produção

O ENCAT publicou a minuta do Manual de Orientação do Contribuinte (MOC) da NF-e ABI em 24 de novembro de 2025, no Portal Nacional da NF-e. O manual evoluiu até a versão 2.00, de 16 de março de 2026, quando ganhou leiaute, regras de validação e especificações técnicas consolidadas.

Depois disso vieram os dois ambientes:

1. 6 de abril de 2026: abertura do ambiente de testes (homologação), para o emissor validar XML e regras sem efeito fiscal.
2. 4 de maio de 2026: abertura do ambiente de produção, já apto a autorizar notas de verdade.

A 3ª onda do cronograma: 1º de dezembro de 2026

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado em 31 de julho de 2026, consolidou o cronograma de obrigatoriedade dos documentos fiscais da Reforma. A NF-e ABI ficou na terceira onda, com início em 1º de dezembro de 2026, ao lado da NFAg (modelo 75), da NFGas (modelo 76) e da NFS-e de locação.

Multas suspensas e o ano-teste de 2026

Existe um alívio importante no caminho, e ele tem prazo.

Traduzindo: 2026 é o ano de errar em ambiente controlado. Quem começar a testar agora chega em dezembro com o processo maduro. Veja como a nota funciona por dentro.

Como emitir a NF-e ABI: leiaute, CIB e DANFE-ABI

Quem já convive com NF-e ou NFS-e vai reconhecer o desenho. A NF-e ABI segue o padrão nacional de DF-e: você monta o XML, assina com certificado digital ICP-Brasil, transmite por Web Services e recebe a autorização do ambiente nacional. A comunicação exige TLS 1.2 ou superior.

O que muda é o conteúdo. Veja os grupos que o leiaute exige.

Identificação do imóvel: matrícula, cartório e CIB

Este é o grupo mais novo para quem vem de nota de mercadoria. O leiaute pede:

• Cartório de Registro de Imóveis responsável;
• Número da matrícula ou da transcrição;
• CIB, o Código de Identificação do Imóvel, quando disponível;
• Endereço completo do bem;
• Classificação tributária da operação, no campo cClassTrib.

Na prática, é aqui que mora o trabalho. Muita incorporadora tem esses dados espalhados entre contratos em PDF, planilhas e o sistema do jurídico.

IBS, CBS e o redutor de ajuste

O XML traz grupos próprios para IBS e CBS, incluindo a indicação do redutor de ajuste, mecanismo previsto no regime específico de bens imóveis da Lei Complementar 214/2025. O preenchimento correto depende do enquadramento da operação e do regime tributário do alienante.

Confira essa parametrização com o seu contador antes de emitir em produção. Um código de classificação errado derruba a nota na validação.

Chave de acesso, DANFE-ABI e consulta pública

Autorizada a nota, o ambiente devolve a chave de acesso de 44 dígitos, no mesmo formato dos demais DF-e. A partir dela existe o DANFE-ABI, a representação impressa auxiliar.

Um ponto importante: o DANFE-ABI não é a nota e não a substitui. Ele serve para acompanhar a operação e permitir a consulta pública pela chave no portal nacional. As especificações técnicas completas do DANFE-ABI ficam no Anexo II do MOC.

Eventos: o cancelamento na primeira fase

Evento é o registro de uma ocorrência ligada ao documento já autorizado. Nesta primeira fase da NF-e ABI, o evento disponível é o de cancelamento, com regras de validação próprias descritas no Anexo I do manual.

O ambiente nacional já foi desenhado para ampliar essa estrutura depois, com eventos como registro de pagamentos e aditivos contratuais. Todos seguem o padrão XML unificado, com assinatura digital e integração ao Sistema de Registro de Eventos.

Falta resolver a outra metade do mercado imobiliário: quem aluga.

Locação e arrendamento de imóveis: o que muda na NFS-e

Aqui mora o erro mais comum de interpretação. Locação não é alienação, então não usa o modelo 77.

Aluguel, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passam a ser documentados pela NFS-e nacional, com códigos específicos, também a partir de 1º de dezembro de 2026.

O regime específico dentro da NFS-e nacional

A Reforma criou um regime próprio para locação dentro da NFS-e nacional. Isso significa que a emissão sai do sistema municipal e vai para o padrão nacional. Notas emitidas por sistemas municipais para essas operações tendem a ser rejeitadas.

Se a sua empresa emite recibo de aluguel até hoje, o recibo deixa de bastar.

Quem é o grande locador pessoa física

A obrigação alcança pessoas jurídicas locadoras, incluindo holdings, administradoras e intermediários de locação. Alcança também a pessoa física enquadrada como grande locador, critério que combina mais de três imóveis locados com receita bruta anual de locação superior a R$240 mil.

Quem está perto desse limite precisa revisar o portfólio agora, não em novembro.

Checklist para se preparar antes de dezembro

Use esta sequência para organizar a virada:

1. Sanear o cadastro do portfólio: matrícula, cartório, CIB e endereço de cada imóvel em um único lugar confiável.
2. Emitir ou renovar o certificado digital de cada CNPJ que vende ou aluga, incluindo as SPEs.
3. Mapear o enquadramento de cada tipo de operação com o contador, definindo a classificação tributária correta.
4. Testar em homologação antes de dezembro, usando o ambiente de testes que já está aberto.
5. Definir a guarda do XML e o fluxo de consulta, porque o arquivo eletrônico passa a ser a prova da operação.

NF-e e NFS-e do setor imobiliário no Simplifique

A NF-e ABI (modelo 77) tem ambiente nacional próprio e não é emitida pelo Simplifique. As demais notas de uma imobiliária, construtora ou administradora de imóveis, porém, podem ficar concentradas em uma plataforma só, já atualizada com os campos da Reforma Tributária.

NFS-e para locação, administração e intermediação

A taxa de administração de aluguéis, a comissão de corretagem e os serviços de intermediação são documentados por NFS-e. No Simplifique, a emissão da NFS-e (nota fiscal de serviço eletrônica) segue o padrão nacional e o leiaute de cada município atendido, com IBS e CBS destacados conforme o cronograma de 2026.

NF-e para materiais e vendas de mercadorias

Construtoras e incorporadoras que vendem ou transferem materiais entre obras continuam emitindo NF-e (modelo 55). O Simplifique emite a NF-e com os novos campos de IBS e CBS obrigatórios desde 3 de agosto de 2026, guarda o XML e permite consultar cada documento pela chave de acesso.

Uma rotina fiscal só, com mais de 8 mil empresas

Mais de 8 mil empresas já usam o Simplifique para emitir NF-e, NFS-e, CT-e e MDF-e. Com as notas do dia a dia resolvidas em um só lugar, a equipe fiscal pode dedicar o tempo restante até dezembro à preparação da NF-e ABI.

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Perguntas Frequentes

O Simplifique emite NF-e ABI?

O Simplifique emite NF-e, NFS-e, CT-e e MDF-e, além de gerar, encerrar e consultar CIOT. Contudo, ele não emitirá a NF-e ABI (modelo 77), pois este documento possui um ambiente nacional próprio e atende a um público e nicho muito específicos. Para o restante da sua operação fiscal, o Simplifique resolve tudo, já com os campos de IBS e CBS atualizados conforme o cronograma da Reforma Tributária.

O que é NF-e ABI?

A NF-e ABI é a Nota Fiscal eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, documento fiscal eletrônico de modelo 77 criado no âmbito da Lei Complementar 214/2025. Ela documenta a transferência onerosa de propriedade de imóveis, como venda, permuta e dação em pagamento, com validade garantida pela assinatura digital do emitente.

Quando a NF-e ABI passa a ser obrigatória?

Em 1º de dezembro de 2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. O ambiente de testes está aberto desde 6 de abril de 2026 e o de produção desde 4 de maio de 2026, então dá para validar o processo antes do prazo.

Quem emite a NF-e ABI: o comprador ou o vendedor?

O alienante, ou seja, o vendedor do imóvel. Isso inclui incorporadoras, loteadoras, SPEs, holdings patrimoniais e pessoas físicas alienantes conforme o enquadramento da operação. O comprador não emite o documento.

Aluguel de imóvel também precisa de NF-e ABI modelo 77?

Não. Locação, cessão onerosa e arrendamento saem pela NFS-e nacional, com códigos específicos, também a partir de 1º de dezembro de 2026. O modelo 77 vale apenas para a alienação, isto é, para a venda do imóvel.